Todo desalojo en Texas empieza con un aviso de desocupar por escrito (notice to vacate), y en el Condado de El Paso se pierden o se retrasan más desalojos por un aviso defectuoso que por cualquier otra razón. Un arrendador que le manda un texto al inquilino, da el número de días equivocado, lo entrega de forma incorrecta o incluye exigencias que el contrato no respalda, verá su caso desechado por el Juez de Paz y tendrá que empezar de nuevo, perdiendo semanas de renta. Este servicio es para arrendadores, administradores de propiedades y vendedores con financiamiento en El Paso que necesitan el aviso de desalojo, la carta de demanda de renta o la carta de corrección por violación del contrato redactados y entregados de manera que se sostengan.
La Sección 24.005 del Código de Propiedad de Texas exige que el arrendador entregue al inquilino un aviso escrito de desocupar con al menos tres días de anticipación antes de presentar una demanda de desalojo, a menos que el contrato fije un plazo más corto o más largo. El aviso debe entregarse por correo, en mano al inquilino o a una persona de 16 años o más en la vivienda, o pegándolo en el interior de la puerta principal; pegarlo por fuera de la puerta solo se permite bajo condiciones específicas agregadas en 2015. Para propiedades cubiertas por la ley federal CARES Act, todavía puede requerirse un aviso de 30 días. El Capítulo 92 agrega reglas separadas sobre cierres de cerradura y cortes de servicios que el arrendador no puede usar como autoayuda, y la Sección 24.005 también regula los avisos a inquilinos que permanecen después del plazo y a ocupantes bajo un contrato de venta a plazos incumplido.
Revisamos su contrato y el estado de cuenta del inquilino, determinamos el plazo y los motivos correctos del aviso, redactamos el aviso de desalojo y cualquier carta de demanda requerida, y lo entregamos por un método que genere prueba de entrega, con un certificado de entrega firmado para el expediente de la corte. Todo en este servicio ocurre fuera de una sala de audiencias; usted no comparecerá en ningún lado. Si el inquilino no se va después de que vence el plazo del aviso, el siguiente paso es una demanda de desalojo (forcible detainer) presentada en la corte del Juez de Paz del Condado de El Paso del precinto donde está la propiedad. Ese es un asunto aparte con su propia cuota, audiencia y plazo, y se lo explicamos y cotizamos por separado si llega a ese punto. Hacer bien el aviso es lo que hace que ese paso posterior sea rápido.
Por qué los avisos de desalojo se desechan en las cortes de Juez de Paz de El Paso
Los defectos más comunes: un aviso que exige pagar o desocupar cuando el contrato requiere un aviso de pago separado antes del aviso de desocupar; un aviso que cuenta el día de entrega o un fin de semana como uno de los tres días; entrega por mensaje de texto o correo electrónico cuando el contrato no autoriza aviso electrónico bajo la Sección 24.005(f-1); un aviso pegado por fuera de la puerta sin el envío por correo requerido; un aviso firmado por un administrador sin autoridad; un aviso entregado antes de que corra el periodo de gracia del contrato; y un aviso dado a solo uno de varios inquilinos adultos. Cada error significa desechar el caso, un aviso nuevo y una nueva cuota de presentación. Un aviso preparado por abogado a tarifa fija evita todos.
Qué pasa después del plazo del aviso, y qué no está incluido
Muchos inquilinos pagan o se mudan en cuanto reciben un aviso bien redactado de un despacho de abogados, que es el mejor resultado para un arrendador. Si el inquilino se queda, el arrendador puede presentar una petición de desalojo en la corte del Juez de Paz del precinto donde se ubica la propiedad en el Condado de El Paso. La corte fija una audiencia de 10 a 21 días después de la notificación, y a la sentencia de posesión le sigue una orden de posesión (writ of possession) no antes del sexto día después de la sentencia bajo la Sección 24.0061 del Código de Propiedad. Las cuotas de presentación, audiencia y orden las fija la corte. La demanda de desalojo y cualquier audiencia no forman parte de este servicio de aviso a tarifa fija; si necesita proceder, platicaremos la representación para esa etapa por separado.
Qué incluye
- Revisión de su contrato, estado de cuenta y el incumplimiento del inquilino para confirmar motivos y plazo del aviso
- Aviso de desalojo redactado por abogado conforme a la Sección 24.005 del Código de Propiedad de Texas y su contrato
- Carta de demanda por renta impagada, o carta de corregir o desocupar por violaciones al contrato, cuando el contrato la exige primero
- Entrega por correo certificado y ordinario, en mano, o pegado como lo permite la ley, con prueba de entrega
- Certificado de entrega firmado y copia del aviso lista para una futura presentación de desalojo
- Versión en español del aviso cuando el inquilino negoció en español
- Orientación sobre qué hacer, y qué no hacer, mientras corre el plazo del aviso
Cómo funciona
Envíe el contrato y el problema
Envíe por correo el contrato, el historial de pagos del inquilino y lo que ha pasado. Confirmamos el tipo de aviso y el plazo correctos, y cotizamos una tarifa fija el mismo día.
Redactamos y entregamos
En uno a dos días hábiles el aviso de desalojo o la carta de demanda se redacta en papel membretado del despacho y se entrega por un método que genera prueba, con certificado de entrega para su expediente.
Corre el plazo del aviso
La mayoría de los inquilinos en El Paso pagan o se van. Si no, le explicamos la presentación del desalojo en la corte del Juez de Paz del Condado de El Paso y cotizamos ese asunto aparte si decide proceder.