El financiamiento del vendedor (owner financing) es la forma en que una gran parte de las casas y terrenos del Condado de El Paso cambian de dueño, especialmente en el Valle Bajo, Montana Vista, Horizon City y las colonias donde los compradores no califican para un préstamo bancario. El vendedor actúa como prestamista: el comprador da un enganche y paga mensualidades directo al vendedor hasta liquidar el saldo. Hecho correctamente, es un arreglo legítimo y útil para ambos. Hecho con un contrato de dos páginas escrito a mano o un contrato de venta a plazos (contract for deed) al estilo antiguo, expone al vendedor a multas legales y deja al comprador sin propiedad registrada después de años de pagos.
El Capítulo 5, Subcapítulo D del Código de Propiedad de Texas, a partir de la Sección 5.061, regula estrictamente los contratos ejecutorios: contratos de venta a plazos, contratos de renta con opción a compra y arreglos similares donde el comprador toma posesión pero el título no pasa hasta después. El vendedor debe entregar un aviso siete días antes de firmar bajo la Sección 5.069, una versión en español si se negoció en español, un estado de cuenta anual bajo la Sección 5.077, y registrar el contrato dentro de 30 días bajo la Sección 5.076. Las violaciones traen daños liquidados y dan al comprador derecho de cancelar. La estructura más segura es una venta real: escritura de garantía con vendor's lien, pagaré y deed of trust, para que el comprador sea dueño y el vendedor tenga un gravamen registrado. Los Capítulos 156 y 157 del Código Financiero de Texas y la ley federal SAFE Act además exigen un originador de préstamos hipotecarios residenciales con licencia (RMLO) para muchos préstamos residenciales financiados por el vendedor, con exenciones limitadas.
Estructuramos la transacción para que encaje con su situación y con la ley: para la mayoría de las ventas en El Paso eso significa una escritura con vendor's lien, un pagaré con tasa de interés legal y términos claros de pago tardío, una deed of trust que nombra a un fiduciario para que el vendedor pueda ejecutar el gravamen sin juicio si el comprador deja de pagar, y los avisos federales y estatales. Cuando se requiere un RMLO lo conectamos con uno o usamos una exención disponible. También convertimos contratos de venta a plazos existentes en financiamiento con escritura y pagaré, lo cual la Sección 5.081 del Código de Propiedad permite exigir al comprador. Todo se firma en nuestra oficina y se registra con el County Clerk del Condado de El Paso. No hay comparecencia en corte. Un vendedor que se salta al abogado y usa un formulario arriesga multas que superan por mucho la tarifa, y un comprador que firma sin revisión puede nunca recibir su escritura.
Contrato de venta a plazos vs. escritura con pagaré y deed of trust
En un contrato de venta a plazos, el vendedor conserva el título y el comprador recibe escritura solo después del último pago. La ley de Texas ahora trata estos contratos tan duramente contra el vendedor que la mayoría de los abogados en El Paso los desaconsejan: los avisos omitidos cuestan hasta $250 por día, y un comprador que ha pagado el 40 por ciento o 48 mensualidades obtiene protecciones tipo ejecución hipotecaria bajo la Sección 5.066. En la estructura de escritura y pagaré, el comprador recibe el título de inmediato y el vendedor obtiene un primer gravamen que se ejecuta a través de la deed of trust bajo el Capítulo 51 del Código de Propiedad. El remedio del vendedor en caso de incumplimiento es una ejecución no judicial con los plazos de aviso que exige ese capítulo, no un simple desalojo.
¿Necesita un originador hipotecario con licencia (RMLO)?
Bajo la ley federal SAFE Act, Dodd-Frank y los Capítulos 156 y 157 del Código Financiero de Texas, quien origina un préstamo hipotecario residencial, incluyendo un vendedor que financia la casa del comprador, generalmente debe tener licencia o trabajar a través de un RMLO. Texas exime a una persona que financia no más de tres propiedades en un periodo de doce meses bajo condiciones fijadas por el Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios de Texas, y un dueño que vende su propio homestead tiene margen adicional. El préstamo aún debe evitar pagos globales (balloon) en muchos casos y usar una tasa fija o ajustable conforme a la ley. Le decimos antes de redactar si su venta en El Paso cabe en una exención o necesita un RMLO, y trabajamos con originadores locales cuando se requiere.
Qué incluye
- Asesoría de estructura: escritura con pagaré y deed of trust vs. contrato ejecutorio, y análisis de RMLO
- Escritura de garantía con vendor's lien reservado
- Pagaré con interés legal, calendario de pagos y términos de incumplimiento
- Deed of trust con fiduciario y disposiciones de ejecución bajo el Capítulo 51 del Código de Propiedad
- Todos los avisos del Capítulo 5 del Código de Propiedad, en inglés y español cuando se requiere
- Firma y notarización en nuestra oficina en El Paso y registro con el County Clerk del Condado de El Paso
- Tabla de amortización y plantilla de registro de pagos para el vendedor
Cómo funciona
Consulta y estructura
Conocemos la propiedad, precio, enganche, tasa y plazo, revisamos el título en el County Clerk de El Paso, y le decimos si el trato necesita un RMLO o cabe en una exención. Tarifa fija cotizada.
Redacción y revisión
Preparamos la escritura, pagaré, deed of trust y avisos, y los revisamos línea por línea con ambas partes en inglés o español para que todos entiendan los términos de pago y las consecuencias del incumplimiento.
Firma y registro
Ambas partes firman ante notario en nuestra oficina, registramos la escritura y la deed of trust con el County Clerk de El Paso, y entregamos copias registradas y una tabla de amortización.