El contrato de compraventa es el acuerdo que controla todo en una venta de bienes raíces: precio, depósito de garantía (earnest money), quién paga los costos de cierre, qué pasa si la inspección sale mal, y cuándo el comprador puede retirarse y recuperar su depósito. En El Paso, cada vez más ventas se hacen sin agente de bienes raíces: un propietario que vende directo a un vecino, una familia que compra un terreno en Socorro o Clint de contado, un inversionista que adquiere una renta fuera del mercado, o una familia de Juárez que compra casa de este lado de la frontera. Esos compradores y vendedores igual necesitan un contrato sólido, revisado por alguien cuyo único trabajo es protegerlos.
Texas exige que los contratos de venta de bienes raíces sean por escrito y firmados bajo el estatuto de fraudes, Sección 26.01 del Código de Negocios y Comercio de Texas. Los agentes con licencia deben usar los formularios promulgados por la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC), más comúnmente el Formulario TREC 20-18, el contrato residencial de una a cuatro familias (reventa), junto con anexos de financiamiento, HOA, pintura con plomo y financiamiento de terceros. El Capítulo 5 del Código de Propiedad agrega divulgaciones obligatorias del vendedor, incluyendo el Aviso de Divulgación del Vendedor bajo la Sección 5.008 y avisos sobre distritos de agua, zonas inundables y terrenos sin construir. Un vendedor privado no está obligado a usar el formulario TREC, pero usarlo o un contrato personalizado bien redactado evita huecos que llevan a pleitos por el depósito y cierres fallidos.
Para compradores y vendedores, redactamos el contrato desde cero o marcamos el contrato que envió la otra parte, explicando cada cláusula en inglés o español: el periodo de opción, la contingencia de financiamiento, los plazos para objetar el levantamiento topográfico y el título, reparaciones, fecha de posesión y remedios en caso de incumplimiento. Coordinamos con la compañía de título en El Paso el compromiso de título y los documentos de cierre, y si la venta es con financiamiento del vendedor preparamos también el pagaré y la deed of trust. Nunca hay comparecencia en corte en un contrato de compraventa. Comparado con firmar un formulario de internet, una revisión por abogado cuesta una fracción del depósito en juego y detecta los términos que discretamente favorecen a la otra parte.
Errores comunes en ventas por dueño en El Paso
Los problemas que más vemos: sin periodo de opción, así que el comprador no tiene forma limpia de retirarse después de una mala inspección; depósito pagado directo al vendedor en vez de a una compañía de título o agente de escrow; sin plazo para que el vendedor corrija objeciones de título; acuerdos de palabra sobre reparaciones o electrodomésticos que nunca llegan al contrato; y sin aviso de divulgación del vendedor, lo que bajo la Sección 5.008 del Código de Propiedad le da al comprador derecho a terminar. Los vendedores, por su parte, muchas veces aceptan pagar costos de cierre y reparaciones sin tope, o no exigen prueba de fondos a un comprador de contado.
Qué pasa entre la firma y el cierre
Después de que ambas partes firman, el depósito y la cuota de opción van a la compañía de título, que emite un compromiso de título con gravámenes, servidumbres y requisitos para cerrar. Corre la inspección y el periodo de opción del comprador, seguido por la aprobación del financiamiento y el levantamiento topográfico si se requiere. Revisamos el compromiso de título y los requisitos del Anexo C, objetamos lo que deba limpiarse y confirmamos las cifras de cierre. En el cierre, normalmente en una de las compañías de título de El Paso, el vendedor firma la escritura y el comprador los documentos del préstamo. Si la propiedad será la residencia del comprador, después solicita la exención de homestead ante el Distrito de Avalúo Central de El Paso.
Qué incluye
- Contrato de compraventa personalizado o formulario TREC completo con los anexos que su trato necesita
- Revisión cláusula por cláusula del contrato enviado por la otra parte, con resumen escrito de riesgos
- Aviso de Divulgación del Vendedor y demás avisos del Capítulo 5 del Código de Propiedad
- Negociación de depósito, periodo de opción, reparaciones y costos de cierre
- Revisión del compromiso de título y requisitos del Anexo C de la compañía de título en El Paso
- Preparación de la escritura para ventas de contado que cierran sin compañía de título
- Explicación en inglés o español de cada plazo antes de que firme
Cómo funciona
Envíenos el trato
Comparta la dirección, el precio, si hay financiamiento y cualquier borrador de contrato que haya recibido. Cotizamos una tarifa fija para redacción o revisión y confirmamos el plazo.
Redactamos o marcamos
Preparamos el contrato o devolvemos una versión marcada con cambios propuestos y un resumen en lenguaje sencillo, y lo repasamos con usted por teléfono, Zoom o en nuestra oficina en El Paso.
Firme y avance al cierre
Una vez acordados los términos, finalizamos el contrato firmado, damos seguimiento a los plazos de opción y título, y quedamos disponibles hasta el cierre en la compañía de título.