Un arrendamiento comercial suele ser el compromiso financiero más grande que hace un negocio pequeño en El Paso, muchas veces mayor que su préstamo inicial. Un contrato de cinco años en una plaza comercial en Montana, un restaurante en el Westside, una bodega cerca del puente de Zaragoza o una oficina por Mesa puede sumar cientos de miles de dólares en renta, más mantenimiento de áreas comunes, impuestos, seguro y una garantía personal que persigue al dueño aunque el negocio cierre. Los arrendadores redactan estos contratos a su favor, y a diferencia de los inquilinos residenciales, los inquilinos comerciales casi no tienen protección legal.
El Capítulo 93 del Código de Propiedad de Texas cubre los arrendamientos comerciales, pero es corto y mayormente permisivo: trata la devolución del depósito dentro de 60 días bajo la Sección 93.005, las reglas de cierre de cerradura por el arrendador bajo la Sección 93.002, y poco más. Casi todo queda en manos del contrato. Eso significa que el propio contrato decide quién paga un aire acondicionado descompuesto, si la renta sube cada año, qué pasa si el inquilino ancla se va, si el inquilino puede ceder el contrato al vender el negocio, y cuánto de la garantía personal sobrevive. El Capítulo 54 da a los arrendadores un gravamen legal sobre los bienes del inquilino por renta impagada, y el Capítulo 24 regula el desalojo de inquilinos comerciales igual que los residenciales.
Para inquilinos, revisamos el borrador del arrendador, explicamos cada cláusula en inglés o español sencillo, y negociamos los términos que más importan: un tope a los aumentos de CAM, una garantía personal limitada o que se extingue con el tiempo, un derecho de terminación anticipada o reubicación, protección de uso exclusivo, derechos de cesión para una venta futura, y un calendario claro de adecuaciones y renta condonada. Para arrendadores de El Paso, redactamos un contrato que protege la propiedad, cumple las reglas de cierre y depósito del Capítulo 93, y da remedios claros en caso de incumplimiento. Nada de esto involucra corte. El costo de una revisión a tarifa fija es una pequeña fracción de un mes de renta, y las concesiones que normalmente produce lo pagan muchas veces.
Las cláusulas que más les cuestan a los dueños de negocio en El Paso
Los contratos triple neto (NNN) pasan impuestos, seguro y mantenimiento de áreas comunes al inquilino sin tope, así que un reavalúo del Distrito de Avalúo Central de El Paso o la repavimentación del estacionamiento cae en su renta. Las garantías personales ilimitadas dejan al dueño responsable por todo el plazo restante después de que el negocio fracasa. Las cláusulas de reubicación permiten al arrendador moverlo a un espacio peor. Las cláusulas de uso demasiado estrechas le impiden agregar una línea de productos. La renta de permanencia al 150 o 200 por ciento castiga una salida tardía. Cada una de estas es negociable antes de firmar y casi imposible de cambiar después.
Cierres, depósitos e incumplimientos bajo el Capítulo 93 del Código de Propiedad
A diferencia de los arrendadores residenciales, un arrendador comercial en Texas puede cambiar las cerraduras a un inquilino atrasado en la renta bajo la Sección 93.002, pero solo si el contrato lo permite y se coloca un aviso en la puerta principal con la ubicación de la nueva llave. Un cierre que viola la ley expone al arrendador a daños y honorarios de abogado. Los depósitos deben devolverse dentro de 60 días después de la entrega bajo la Sección 93.005, menos deducciones detalladas. Como estos remedios son tan rápidos, los inquilinos necesitan periodos de corrección escritos en el contrato, y los arrendadores necesitan que el contrato diga exactamente cuándo ocurre un incumplimiento y qué aviso se requiere antes de cambiar cerraduras o enviar un aviso de desalojo.
Qué incluye
- Revisión completa del contrato propuesto, anexos y garantía con memorándum escrito de puntos
- Explicación en lenguaje sencillo de renta, CAM, aumentos, renovación y terminación
- Negociación de cambios con el arrendador o inquilino, incluyendo un borrador marcado
- Redacción de un contrato del lado del arrendador conforme a los Capítulos 93 y 24 del Código de Propiedad
- Revisión de la garantía personal y negociación de topes o cláusulas de extinción
- Coordinación con la formación de su LLC para que el contrato lo firme la entidad y no usted personalmente
Cómo funciona
Envíe el contrato
Envíenos por correo el contrato propuesto, la carta de intención y los anexos. Confirmamos la tarifa fija y el plazo, normalmente de dos a cuatro días hábiles para la revisión inicial.
Revisión y llamada de estrategia
Recibe un memorándum que clasifica los problemas por impacto económico. Nos reunimos por teléfono, Zoom o en nuestra oficina en El Paso para decidir qué exigir y qué aceptar.
Negociar y firmar
Enviamos el borrador marcado a la otra parte, negociamos el lenguaje y confirmamos que la versión final refleje lo acordado antes de que su negocio o entidad firme.